Góc Nhìn Về EVERGRANDE

0

Nợ phải trả 1.950 tỷ RMB ~ 300 tỷ USD, trong đó Nợ vay 716 tỷ RMB ~ 110 tỷ USD, trong đó phần lớn là vay ngân hàng trong nước và trái phiếu. (Báo cáo thường niên 2020)
Trong số Nợ vay, 46,8% nợ phải trả dưới 1 năm (năm 2021) ~ 335,5 tỷ RMB ~ 52 tỷ USD; phải trả năm thứ hai (năm 2022) là 166,6 tỷ RMB ~ 25,6 tỷ USD.
Điều quan trọng là các hãng xếp hạng tín nhiệm đều cho rằng cuối năm 2020, Evergrande Group có các chỉ số tài chính đều ổn; và chính bản thân Evergrande đánh giá về Thanh khoản (Liquidity) của công ty trong Báo cáo thường niên là rất ổn, đang thừa vốn lưu động để trang trải cho hoạt động của tập đoàn. Một trong những lý do đơn giản là các hãng cung cấp dữ liệu và xếp hạng tín nhiệm có vẻ như có thói quen nhìn vào Dữ liệu thô và sử dụng dữ liệu thô để tính toán các chỉ số tài chính và mô hình xếp hạng. Trong khi nếu nhìn insight thì Thanh khoản của Evergrande đã rất tệ rồi, khi chất lượng tạo tiền của tài sản ngắn hạn rất thấp. Doanh thu năm 2020 vẫn tăng trưởng 6,2%, tập đoàn nhấn mạnh điều này và cố tình quên vấn đề Liquidity (Thanh khoản) trong báo cáo thường niên.
ĐÃ TỪNG BỊ CÁO BUỘC CHẾ SỐ BCTC, CHE DẤU THANH KHOẢN TỆ VÀO THÁNG 6/2012
Cách đây 9 năm, tháng 6/2012, Citron Research, một Short Seller nổi tiếng, đã cáo buộc Evergrand Group gian lận BCTC, nâng khống số dư tiền và giá trị bất động sản nhằm mục đích che dấu tình trạng thanh khoản tồi tệ, giá cổ phiếu hôm đó giảm 20%. Nhưng sau đó, giá BĐS tại Trung Quốc tiếp tục tăng, sự kiện này bị lãng quên.
VẤN ĐỀ CHÍNH ĐẰNG SAU LÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khi giá BĐS vẫn còn tăng liên tục thì giá trị thế chấp vay vốn vẫn còn được đảm bảo. Câu chuyện giá BĐS sụt giảm ở Trung Quốc hơn 20% trong vòng 1 năm qua gần giống nguyên nhân gây ra khủng hoảng nợ dưới chuẩn ở Mỹ năm 2007, gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 khi Lehman Brothers phá sản. Và lần này, Evergrande là một trong những công ty BĐS sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ việc sụt giảm giá BĐS tại Trung Quốc. Sinic, một nhà phát triển BĐS khác, là một ví dụ, giá cổ phiếu giảm 87% hôm nay.
TẠI SAO GIÁ BĐS GIẢM?
Từ 2020, Chính phủ và Ngân hàng Trung ương Trung Quốc áp dụng chính sách 03 Lằn ranh đỏ (The Three Red Lines) đối với các công ty BĐS nhằm hạ nhiệt, giảm giá BĐS ở quốc gia này.
03 Lằn ranh đỏ là các công ty BĐS phải đáp ứng được 3 chỉ số tài chính:
+ Tổng nợ vay ròng / Vốn chủ sở hữu (tối đa 100%)
+ Tiền / Nợ vay ngắn hạn (tối thiểu 1.0)
+ Tổng các khoản phải trả (không bao gồm Khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện) / Tổng tài sản (tối đa 70%)
Công ty nào đáp ứng được cả 3 chỉ số sẽ ở Lằn Xanh, được phép tăng nợ vay 15%, đáp ứng được 2 chỉ số (Lằn Vàng) thì tăng nợ 10%, đáp ứng 1 chỉ số sẽ ở Lằn Cam và được tăng nợ 5%, còn không đáp ứng được chỉ số nào thì ở Lằn đỏ và không được tăng nợ. Evergrande không đáp ứng được cả 3 Lằn ranh đỏ này.
Với 3 Lằn ranh đỏ này, các công ty BĐS của Trung Quốc, điển hình nhất là Evergrande, tìm cách đẩy thật nhanh bán hàng ra thị trường thông qua (1) giảm giá, (2) đẩy mạnh chiết khấu cho sales. Chi phí bán hàng của Evergrande tăng hơn 37% trong năm 2020 đã cho thấy rõ xu hướng này. Họ phải đẩy bán thật mạnh để lấy dòng tiền cứu thanh khoản.
LIỆU CÓ LÀ LEHMAN BROTHERS THỨ HAI?
Khả năng cao là KHÔNG. Quy mô tổng tài sản của Lehman là 800 tỷ USD, của Evergrande chỉ 350 tỷ USD. Quan trọng hơn là cấu trúc tài sản của một ngân hàng đầu tư như Lehman là tài sản tài chính, CDO, chứng khoán hoá các khoản cho vay dưới chuẩn mua nhà. Thị trường tài chính quá phát triển với những công cụ phức tạp cũng là một điểm yếu, khi giá tài sản cơ sở là BĐS giảm thì tài sản tài chính sẽ “ra đi” nhanh hơn. Trong khi cấu trúc tài sản của Evergrande chủ yếu là Các dự án đang phát triển dở dang. Giá BĐS như thế tạo hiệu ứng giảm và càng khiến nhà đầu tư rời khỏi thị trường BĐS dịch chuyển sang các tài sản khác khiến thanh khoản của các công ty BĐS khó khăn hơn nữa.
Vậy câu chuyện không còn riêng của Evergrande mà là câu chuyện chung của toàn bộ thị trường BĐS, chiếm 28% GDP, và trái phiếu BĐS của Trung Quốc. Vậy Chính phủ Trung Quốc có đưa ra gói cứu trợ. Cũng có thể là KHÔNG. Bởi mục tiêu giảm giá nhà, quy mô không lớn đến mức mất kiểm soát của Evergrande, và đặc biệt vấn đề rủi ro đạo đức khi các công ty cứ vay nợ để tăng trưởng một cách bất chấp và khi vỡ nợ thì sẽ được cứu.
VIỆT NAM HỌC GÌ?
Đầu tiên, vấn đề phát triển ngoài ngành mà dân mình đang cứ cố bám vào để câu views với mục đích so sánh với tập đoàn nào đó ở Việt Nam là vô nghĩa. Bởi quy mô của các khoản đầu tư ngoài ngành của Evergrande quá nhỏ so với mảng BĐS. Và các mảng như Xe điện đã niêm yết và hoạt động độc lập.
Chỉ tập trung vào Doanh thu tăng, lợi nhuận tăng, EPS với P/E tăng thôi thì không bao giờ là đủ. Dòng tiền và thanh khoản mới đảm bảo công ty tăng trưởng bền vững. Trong giai đoạn TTCK Việt Nam đang nóng về dòng tiền, việc đẩy doanh thu – lợi nhuận lên để hút vốn từ TTCK là bình thường, nhưng cũng là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh tương lai bị ảnh hưởng.
Giá đất không bao giờ luôn luôn tăng. Việt Nam cũng đã từng có giai đoạn tương tự khi nhà đất đóng băng, thanh khoản ngân hàng cạn kiệt, nợ xấu và lạm phát tăng cao 2011-2013. Chính phủ sẽ có những biện pháp cụ thể để nhằm đảm bảo ổn định vĩ mô, nắn dòng vốn không chui vào các lĩnh vực rủi ro như BĐS, chứng khoán, nhằm mục tiêu “Người trẻ có thể mua nhà”, tránh bất ổn xã hội và tạo tiền đề cho kinh tế phát triển ổn định.
Luôn lưu ý đến các công ty vay nợ lớn, đặc biệt vay đầu tư dài hạn. Việt Nam đã có công ty kiệt quệ vì điều này rồi. Đặc biệt lưu ý các công ty BĐS có năng lực yếu nhưng phát triển bằng trái phiếu lợi tức cao. Nếu áp 03 Lằn ranh đỏ vào các Công ty BĐS niêm yết thì Việt Nam vẫn còn ổn, nhưng như trên đã nói, cần phải nhìn vào insight của các con số.