Toàn cảnh về vụ tập đoàn BĐS Evergrande.

0

Làm thế nào Evergrande có thể trở thành một Lehman Brothers của Trung Quốc – Một vụ phá sản sẽ dẫn đến một cơn sóng thần tài chính – như vụ Lehman Brothers năm 2008 kích hoạt cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu GFC.
Trên tờ Caixin có một bài viết khá chi tiết và nhiều thông tin về hoạt động và một loạt vấn đề phải đối mặt của Evergrande. Mình nghĩ đây là một bài đáng đọc cho bạn nào quan tâm đến nhà phát triển BĐS Evergrande cũng như thị trường BĐS, trong đó có Việt Nam. Đặc biệt là các hình thức huy động vốn, tạo dòng tiền của tập đoàn bất động sản khổng lồ này, các khoản nợ và hình thức ẩn đi (hidden debts) bằng cách đẩy ra ngoại bảng, các sản phẩm…
[Trong các hình thức, cũng có việc bán vốn cổ phần tại các công ty con cho các nhà đầu tư và hứa sẽ mua lại cổ phần nếu không thể đạt được một số mốc nhất định trong tương lai. Việc bán vốn chủ sở hữu như vậy cũng thực sự là một hình thức đi vay, như một tập đoàn lớn ở VN đã thực hiện với giá mua lại rất cao. :d]
“Nợ phải trả của Evergrande tương đương với khoảng 2% GDP của Trung Quốc. Tập đoàn có hơn 200.000 nhân viên, những người mà bản thân họ và nhiều thành viên trong gia đình của họ đã đầu tư hàng tỷ nhân dân tệ vào các sản phẩm quản lý tài sản WMP của công ty. Công ty có hơn 800 dự án đang được xây dựng, hơn một nửa trong số đó đã tạm dừng do cạn kiệt tiền mặt. Có hàng nghìn công ty “thượng nguồn” và “hạ nguồn” (upstream và downstream trong chuỗi) phụ thuộc vào Evergrande để kinh doanh, tạo ra hơn 3,8 triệu việc làm mỗi năm.”
Nói thêm, mô hình hoạt động (dòng tiền) của tập đoàn này (bắt buộc) phải mở rộng liên tục (như đã nói ở hai note trước) sử dụng tiền khách hàng sau để trả lãi và nợ một phần, vay thêm để để phát triển các dự án, tạo sản phẩm, bán bằng mọi cách để tạo dòng tiền từ trả trước của khách hàng (nghĩa vụ chuyển giao bất động sản hoàn thành cứ thế tăng lên theo số lượng dự án) cũng như nợ nhà cung cấp và nhà thầu, nhân viên càng tăng lên. Số dự án lên đến hơn 800 và một nửa đã phải dừng lại vì cạn nguồn tiền, số bất động sản dở dang ngày càng cao và không có khả năng hoàn thành. Sự mở rộng này tạo ra lợi nhuận sổ sách tăng cao và công ty trả cổ tức cao trong khi dòng tiền cạn kiệt. Theo thông tin từ Moodys thì chủ tịch công ty và vợ nắm đến 77% cổ phần. Chi phí lãi ngày càng tăng, chi phí bán hàng và hoa hồng đẩy lên cao, trong khi giá giảm mạnh, dòng tiền của công ty ngày càng căng thẳng cho đến 2021…
Tình hình của Evergrande (EG) thực tế đã xấu đi từ vài năm gần đây, không đẹp như báo cáo hay thậm chí một số đánh giá của các hãng xếp hạng tín nhiệm, cũng như quy mô nợ thực tế lớn hơn nhiều. Thanh khoản luôn căng thẳng và phải gia hạn nợ liên tục cùng với trả lãi suất cao. Chỉ có điều là qua kênh khách hàng, nhà đầu tư, hệ thống nhà cung cấp và nhà thầu (các vụ kiện cáo được xử lý gọn gàng), cũng như ẩn nợ nên các bên cho vay và mua trái phiếu (như ngân hàng nhà đầu tư nước ngoài) không có thông tin trên hồ sơ chất lượng nợ (một phần có thể vì lợi suất cao và các lợi ích khác – như trong bài có nêu).
Có một thông tin là từ vài năm trước, Evergrande đã phát hành “tiền” thông qua các thương phiếu (commercial paper – CP) để chi trả với chiết khấu lên đến… 20%, cũng như các sản phẩm đầu tư siêu lợi nhuận lên đến 25% cho thấy thanh khoản của công ty này căng thẳng như thế nào. Đến đây lại hình thành nên một thị trường thương phiếu và sản phẩm đầu tư, chưa biết quy mô như thế nào. Nhắc đến CP cũng làm mình nhớ đến giai đoạn tiền khủng hoảng GFC08′ (trước khi Lehman Brothers sụp đổ) cũng bắt đầu bởi các căng thẳng trên thị trường CP (và ABCP, tức được bảo đảm bằng tài sản).
Với quy mô ảnh hưởng như vậy (lưu ý hơn 2% GDP ở trên mới là các khoản nợ vay và nghĩa vụ tài chính trên sổ sách, chưa tính đến các khoản ngoại bảng khổng lồ, vốn chưa biết được cụ thể con số, cũng như “thị trường giao dịch nợ” khác như nói ở trên và đặc biệt là nợ gián tiếp trong chuỗi hàng ngàn công ty ở trên), Gs. Michael Pettis (một người có sự hiểu biết sâu sắc về kinh tế -xã hội và chính trị TQ) cho rằng vấn đề của Evergrande đã trở thành vấn đề của nền kinh tế TQ. Ông cũng cho rằng ít có khả năng Evergrande sụp đổ như Lehman Brothers, CP TQ có sẽ can thiệp để ngăn chặn khả năng mất khả năng thanh toán lan rộng đối với người mua nhà, nhà đầu tư và hàng ngàn công ty liên quan.
Trong một báo cáo, Fitch cũng cho rằng tình hình của EG là có thể kiểm soát, dù kịch bản xấu có tác động rất lớn, nhưng CP TQ sẽ có biện pháp can thiệp, trong đó có nhấn mạnh về việc chuyển giao các BĐS hoàn thành cho người mua nhà. Fitch lo ngại về sự gia tăng hoảng loạn và bán tháo trên thị trường BĐS cùng với sự phân cực tín dụng, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của chuỗi các công ty trong ngành cũng như cả ngành BĐS khổng lồ của TQ, đó là vấn đề niềm tin và khả năng tiếp cận tín dụng sau này. Do đó CP sẽ có biện pháp giảm thiểu khả năng trên. Đối với hệ thống ngân hàng, mức độ phơi nhiễm rủi ro lớn và nhiều lớp (trực tiếp và gián tiếp ở tất cả các bên liên quan: EG, khách hàng, nhà đầu tư, hàng ngàn công ty liên quan trong ngành), nhưng NH sẽ đứng vững và nếu có, CP sẽ kiểm soát được (PBoC bơm thanh khoản). Một số NH nhỏ có mức độ phơi nhiễm cao. Trước đó, trong đợt kiểm tra căng thẳng, mức đủ vốn vẫn đáp ứng tốt.
Trong khi đó, theo thông tin mới nhất hôm nay từ NH ING thì chính quyền trung ương đã cử một nhóm đến giúp Evergrande tái cấu trúc. Nhưng sự phức tạp là ở mức độ đầy đủ của vấn đề. Sự phức tạp là mối quan hệ dây mơ rễ má khổng lồ và hệ thống ngân hàng cùng đánh giá mức độ phơi nhiễm (exposure) trực tiếp và gián tiếp. Bao gồm một ngân hàng trực thuộc một công ty con của Evergrande. Các nhà chức trách Trung Quốc sẽ cần xem xét mối quan hệ của ngân hàng này với các tổ chức tài chính khác như thế nào để tránh tình trạng suy giảm thanh khoản ở Sơn Đông và giữa các ngân hàng nhỏ hơn.
Theo ING thì một số so sánh quy mô (như 2%GDP) hay với Lehman hoặc LTCM đều không ý nghĩa lắm, bởi đó là Evergrande và của TQ. Cũng như, trong quá khứ, khủng hoảng GFC cũng đã so sánh quy mô nợ dưới chuẩn (khoảng 9% GDP năm 2008), nhưng rõ ràng không chỉ quy mô nợ dưới chuẩn là nguyên nhân chính, mà còn hệ thống quan hệ liên kết tài chính vô cùng rối rắm [của các SPV-các pháp nhân có mục đích đặc biệt, hệ thống shadow banking…] sau đó dẫn đến sự mất niềm tin hoàn toàn vào thị trường liên ngân hàng và các thị trường khác, sau đó đóng cửa dẫn đến thanh khoản thị trường cạn kiệt nghiêm trọng.
Cũng như dẫn ví dụ, bong bóng bất động sản của Nhật Bản và sự phá sản sau đó là mức độ mà các mối liên kết tài chính hoạt động để tạo ra một chuỗi domino khi các khoản lỗ trong một lĩnh vực được truyền đi đến cái khác và rồi cái khác, ví dụ sự khởi đầu của bong bóng BĐS Nhật Bản bùng nổ trở lại sau “cuộc khủng hoảng Jusen” nghe có vẻ vô hại của các tổ chức tiết kiệm địa phương. Những mối liên kết đó tồn tại ở Trung Quốc, nhưng chúng sẽ không phổ biến như ở Mỹ hoặc Nhật Bản hồi đó.
Theo các chuyên gia của ING thì trường hợp này ở TQ dường như không phải là bong bóng thị trường vỡ, mà từ chất xúc tác các biện pháp chính sách mới nhất, và cũng là mở rộng hơn chính sách trước đó (xóa nợ, deleveraging reform, từ 2017) cùng với thắt chặt (như “3 giới hạn đỏ”, “three red lines”) để ngăn thị trường rơi vào tình trạng quả bóng dưới chuẩn. (Và một số khó khăn có thể xuất hiện.)
Có một nhận định định này rất hay (và đọc trong bài báo bên dưới, sẽ hiểu thêm về cách người TQ nghĩ): “Các cuộc thảo luận về “rủi ro đạo đức” đều ổn và tốt. Nhưng hậu quả của việc làm ăn bất chính ở Trung Quốc thường rất nghiêm trọng. Không ai nói về việc các cá nhân bị buông lỏng trong trường hợp có một số hình thức các gói tái cấu trúc. Và với sự xoay chuyển gần đây đến “Sự thịnh vượng chung”, tôi đoán rằng bất kỳ sự tái cơ cấu nào cũng sẽ nhằm giảm nhẹ đòn giáng cho các nhà đầu tư nhỏ – mặc dù một lần nữa, mức độ bất động sản trở thành kênh tiết kiệm hộ gia đình có lẽ đã tăng đến mức không lành mạnh. Đó là một vấn đề trong một số vụ sụp đổ của bất động sản toàn cầu lịch sử, kể cả ở Úc trong quá khứ không xa. Vì vậy, một số bài học cũng sẽ cần được rút ra ở đây rằng bất động sản không phải là tài sản đầu tư phi rủi ro cho những người tiết kiệm hộ gia đình.”
Theo ING, chính phủ ít nhất sẽ giúp Evergrande có được một số vốn, nhưng có thể phải bán một số cổ phần cho một bên thứ ba, chẳng hạn như một SOE. Sau đó nó có thể tiếp tục hoạt động. Ví dụ, việc tách các doanh nghiệp không phải cốt lõi, những doanh nghiệp không phải là kinh doanh bất động sản nhà ở, có thể sẽ được thực hiện trước. Sau đó có thể đến việc bán cổ phần vốn là cốt lõi của hoạt động kinh doanh của Evergrande. Bao nhiêu cổ phần sẽ được bán là một câu hỏi lớn. Tình hình hiện tại của Evergrande ngụ ý giá trị công ty rất thấp. Vì vậy, cổ phần có thể khá lớn. Tuy nhiên, ING cho rằng không thể tránh khỏi việc Evergrande bị một DNNN mua lại và trở thành một DNNN. Thông tin tích cực có thể có trong tháng 11.
Theo như tình huống của cứu trợ công ty Huarong thì sẽ rất khó khăn (chờ đợi), CP và PBoC trước mắt sẽ kiểm soát chặt chẽ thị trường NH để tránh tình trạng mất thanh khoản đột ngột.
Đến nay vẫn chưa có thông tin nào về khả năng CP sẽ can thiệp cũng như các biện pháp, có lẽ là rất khó khăn và phức tạp. Chờ xem.
——————————–
Bài viết bên dưới rất dài với sự đóng góp của rất nhiều tác giả và dành cho độc giả có đăng ký, tuy nhiên mình mạn phép dịch (dịch bằng Google và chỉ edit sơ lại) và chia sẻ ở đây cho các bạn quan tâm.
Làm thế nào Evergrande có thể trở thành ‘Lehman Brothers của Trung Quốc’
[Bởi Wang Jing, Chen Bo, Yu Ning, Zhu Liangtao, Wang Juanjuan, Zhou Wenmin và Denise Jia]
Trong hai tháng qua, hàng trăm người đã tập trung tại Trung tâm Zhuoyue Houhai 43 tầng ở Thâm Quyến, nơi có trụ sở chính của China Evergrande Group chiếm 20 tầng. Họ giơ biểu ngữ đòi trả các khoản nợ quá hạn và các sản phẩm tài chính. Cảnh sát với lá chắn chống bạo động đã phải có mặt để kiểm soát mọi thứ.
Những người biểu tình là công nhân xây dựng tại các dự án nhà ở của nhà phát triển bất động sản, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng và các nhà đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản của công ty (WMPs). Từ các nhà cung cấp sơn đến các công ty trang trí và xây dựng, Evergrande nợ hơn 800 tỷ nhân dân tệ (124 tỷ USD) trong vòng một năm, trong khi chỉ có 1/10 số tiền mặt đó.
Tính đến cuối tháng 6, Evergrande có gần 2 nghìn tỷ nhân dân tệ (309 tỷ USD) nợ trên sổ sách, cộng với số nợ ngoài sổ sách chưa xác định. Nhiều tổ chức tin rằng gã khổng lồ bất động sản này đang trên đà tái cơ cấu nợ đáng kể hoặc thậm chí phá sản.
Một vụ phá sản sẽ dẫn đến một cơn sóng thần tài chính, hay như một số nhà phân tích đã nói, “Lehman Brothers của Trung Quốc”. Sự sụp đổ của ngân hàng đầu tư Hoa Kỳ đáng kính năm 2008 đã kích hoạt một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Chắc chắn Evergrande, một trong ba nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc, có một dấu chân khổng lồ ở Trung Quốc.
Nợ phải trả của Evergrande tương đương với khoảng 2% GDP của Trung Quốc. Tập đoàn có hơn 200.000 nhân viên, những người mà bản thân họ và nhiều thành viên trong gia đình của họ đã đầu tư hàng tỷ nhân dân tệ vào các sản phẩm quản lý tài sản WMP của công ty. Công ty có hơn 800 dự án đang được xây dựng, hơn một nửa trong số đó đã tạm dừng do cạn kiệt tiền mặt. Có hàng nghìn công ty “thượng nguồn” và “hạ nguồn” (upstream và downstream trong chuỗi) phụ thuộc vào Evergrande để kinh doanh, tạo ra hơn 3,8 triệu việc làm mỗi năm.
Giống như nhiều tập đoàn “quá lớn để có thể sụp đổ” của Trung Quốc, cuộc khủng hoảng của Evergrande đã làm dấy lên suy đoán về việc liệu chính phủ có can thiệp để giải cứu hay không. Một số doanh nghiệp nhà nước, bao gồm Công ty TNHH Tập đoàn Nhà ở Tài năng Thâm Quyến và Công ty TNHH Đầu tư Thâm Quyến, đều do Ủy ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước (SASAC) Thẩm Quyến kiểm soát, đang đàm phán với Evergrande về các dự án ở Thâm Quyến của nó, theo nguồn tin thân cận cho biết. Nhưng cho đến nay, không có giao dịch nào đạt được.
Trong một tuyên bố vào tuần trước, Evergrande đã phủ nhận tin đồn rằng hãng sẽ phá sản. Trong khi nhà phát triển phải đối mặt với những khó khăn chưa từng có, họ đang hoàn thành trách nhiệm của mình và đang làm mọi thứ có thể để khôi phục hoạt động bình thường và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, theo một tuyên bố trên trang web của họ.
Công ty đã thuê các cố vấn tài chính để đánh giá “tất cả các giải pháp khả thi” nhằm giảm bớt tình trạng thiếu hụt tiền mặt, cảnh báo rằng không có gì đảm bảo rằng công ty sẽ đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của mình. Nó đã nhiều lần báo hiệu rằng họ sẽ bán vốn cổ phần và tài sản bao gồm nhưng không giới hạn ở bất động sản đầu tư, khách sạn và các tài sản khác và thu hút các nhà đầu tư để tăng vốn chủ sở hữu của Evergrande và các công ty con của nó.
Tăng trưởng tiền vay.
Trong những năm qua, Evergrande đã nhiều lần đối mặt với áp lực thanh khoản, nhưng lần nào nó cũng né được làn đạn. Lần này khủng hoảng về dòng tiền và niềm tin là chưa từng có.
Cổ phiếu của Evergrande tại Hồng Kông giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Trái phiếu trong nước của nó đã giảm xuống mức mà các nhà đầu tư gọi là mức trái phiếu “rác”. Tất cả ba công ty xếp hạng tín dụng toàn cầu và một công ty xếp hạng trong nước đã hạ bậc xếp hạng nợ của Evergrande.
Trong nhiều năm, các nhà phát triển Trung Quốc bị thúc đẩy bởi (đoàn tàu) “ba toa” – doanh thu cao, lợi nhuận gộp cao và tỷ lệ đòn bẩy cao. Các chủ đầu tư sử dụng tiền vay để mua đất, thu tiền bán trước khi các dự án bắt đầu, và sau đó vay thêm tiền để đầu tư vào các dự án mới.
Vào năm 2018, Evergrande đã báo cáo lợi nhuận kỷ lục là 72 tỷ nhân dân tệ, cao hơn gấp đôi so với mức ròng của năm trước. Nhưng đằng sau đó, nó đã chi hơn 100 tỷ nhân dân tệ mỗi năm cho tiền lãi.
Ngay cả trong những năm tốt đẹp, công ty thường có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm, không đủ tiền mặt để trang trải các khoản vay ngắn hạn đến hạn trong năm và doanh thu bán trước không đủ trả cho nhà cung cấp. Ngoài vay ngân hàng, Evergrande còn vay từ các giám đốc điều hành và nhân viên.
Khi các nhà phát triển tìm kiếm nguồn vốn từ ngân hàng, các bên cho vay thường yêu cầu các khoản đầu tư cá nhân từ các giám đốc điều hành của các nhà phát triển như một biện pháp kiểm soát rủi ro, một cựu nhân viên tại bộ phận quản lý tài sản của Evergrande nói với Caixin.
“Vào những thời điểm như thế này, Evergrande sẽ có một chiến dịch gây quỹ nội bộ,” người quản lý cho biết. “Hoặc các giám đốc điều hành sẽ tự bỏ tiền túi của họ, hoặc họ sẽ đặt ra mục tiêu cho từng bộ phận.”
Một sản phẩm huy động vốn cộng đồng được phát hành cho các giám đốc điều hành được gọi là “Chaoshoubao”, có nghĩa là “kho báu siêu lợi nhuận” (“super return treasure”). Vào năm 2017, Evergrande đã cố gắng xin tài trợ dự án từ Ngân hàng Citic Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước ở Thâm Quyến, ngân hàng này yêu cầu có các khoản đầu tư cá nhân từ các giám đốc điều hành của Evergrande. Công ty sau đó đã phát hành Chaoshoubao cho nhân viên, hứa hẹn trả lãi 25% hàng năm và hoàn trả gốc và lãi trong vòng hai năm. Khoản đầu tư tối thiểu là 3 triệu nhân dân tệ. Ngân hàng Citic Trung Quốc cuối cùng đã đồng ý cung cấp 40 tỷ nhân dân tệ cho quỹ mua lại các dự án của Evergrande.
Vào năm 2020, Chen Xuying, cựu phó chủ tịch Ngân hàng Citic Trung Quốc và là người đứng đầu chi nhánh Thâm Quyến của ngân hàng từ năm 2012 đến năm 2018, bị kết án 12 năm tù vì nhận hối lộ khi cho vay.
Một giám đốc điều hành cấp cao của Evergrande cho biết cá nhân ông đã đầu tư 1,5 triệu nhân dân tệ và huy động cấp dưới đầu tư 1,5 triệu nhân dân tệ vào Chaoshoubao. Một số nhân viên thậm chí còn vay tiền để đầu tư vào sản phẩm vì lợi tức 25% cao hơn nhiều so với lãi suất cho vay.
Khi Chaoshoubao đến hạn đổi trả vào năm 2019, công ty đã yêu cầu nhân viên mua sản phẩm đồng ý gia hạn thêm một năm để hoàn trả. Sau đó, vào năm 2020, công ty yêu cầu gia hạn thêm một năm nữa. Một nhà đầu tư cho biết người mua nhận được lợi nhuận hàng năm từ 4% đến 5% trong bốn năm qua, thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận được hứa hẹn là 25%.
Khi cuộc khủng hoảng dòng tiền của Evergrande lộ ra, công ty đã chọn chỉ trả nợ gốc cho các giám đốc điều hành hiện tại. Từ cuối tháng 8 đến đầu tháng 9, công ty đã hoàn trả cho các giám đốc điều hành và nhân viên hiện tại khoảng 2 tỷ nhân dân tệ nhưng vẫn nợ các nhân viên cũ 200 triệu nhân dân tệ, bao gồm Ren Zeping, cựu kinh tế trưởng của Evergrande, người đã gia nhập Soochow Securities Co. vào tháng 3.
Bộ phận quản lý tài sản của Evergrande cũng bán WMP cho công chúng. Hầu hết các WMP này đều mang lại lợi nhuận từ 5% đến 10%, với khoản đầu tư tối thiểu là 100.000 nhân dân tệ, cựu nhân viên tại bộ phận quản lý tài sản của Evergrande cho biết. Vì lợi nhuận cao hơn WMP thường được bán tại các ngân hàng, nhiều nhân viên của Evergrande đã mua chúng và thuyết phục gia đình và bạn bè của họ đầu tư, một nhân viên cho biết. Thông thường, một WMP trị giá 20 triệu nhân dân tệ có thể được bán hết trong vòng năm ngày, nhân viên này cho biết.
Công ty cũng bán WMP cho các đối tác xây dựng. Evergrande sẽ yêu cầu các công ty xây dựng mua WMP bất cứ khi nào họ cần để trả tiền cho họ, một cựu nhân viên tại bộ phận xây dựng của Evergrande nói với Caixin.
“Nếu các công ty xây dựng nợ 1 triệu hoặc 2 triệu nhân dân tệ, chúng tôi sẽ yêu cầu họ mua 100.000–200.000 nhân dân tệ WMP, hoặc khoảng 10% khoản phải thu của họ,” cựu nhân viên này nói. Mặc dù không bắt buộc các công ty xây dựng phải mua WMP, nhưng họ thường làm như vậy để duy trì mối quan hệ tốt đẹp với Evergrande, cựu nhân viên này cho biết. Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản Evergrande cũng là người mua WMP của công ty.
Khoảng 40 tỷ nhân dân tệ của WMP hiện đã đến hạn thanh toán. Du Liang, tổng giám đốc bộ phận tài sản của Evergrande cho biết: “Rất khó để Evergrande thực hiện tất cả các khoản trả nợ cùng một lúc vào lúc này.
Evergrande ban đầu đề xuất áp dụng thời gian hoãn trả nợ kéo dài, với các khoản đầu tư từ 100.000 nhân dân tệ trở lên sẽ được hoàn trả trong 5 năm. Sau khi các nhà đầu tư phản đối gay gắt, công ty đã điều chỉnh kế hoạch của mình vào tuần trước, đưa ra ba lựa chọn. Các nhà đầu tư có thể chấp nhận trả góp bằng tiền mặt, mua tài sản của Evergrande ở bất kỳ thành phố nào với mức chiết khấu hoặc miễn các khoản phải trả của nhà đầu tư đối với các đơn vị nhà ở mà họ đã mua.
Một số nhà đầu tư phản đối phương án “sử dụng tài sản để trả nợ”, vì nhiều dự án của Evergrande đã bị tạm dừng và có nguy cơ dở dang trong tương lai.
“Các đề xuất là thiếu chân thành,” một bản kiến ​​nghị được ký bởi một số nhà đầu tư Quảng Đông cho biết. “Nó giống như mua các tài sản không hoạt động tốt với một khoản phí bảo hiểm.” Bản kiến ​​nghị thúc giục chính phủ đóng băng các tài khoản và tài sản của Evergrande và yêu cầu hoàn trả tất cả tiền gốc và lãi.
Một số nhà đầu tư đã chọn chấp nhận phương án thanh toán do Evergrande đề xuất. Họ lựa chọn các dự án Evergrande tọa lạc tại các thành phố nóng với hy vọng bù lỗ bằng cách bán lại trong tương lai.
Do Evergrande nợ các công ty xây dựng số tiền lớn, hơn 500 trong số hơn 800 dự án của Evergrande trên khắp đất nước hiện đã bị tạm dừng. Công ty có ít nhất vài trăm nghìn đơn vị bất động sản đã được bán trước và không giao được. Caixin cho biết cần ít nhất 100 tỷ nhân dân tệ để hoàn thành việc xây dựng và bàn giao các đơn vị bất động sản này.
Liệu và làm thế nào để trả nợ cho các nhà đầu tư WMP hoặc giao nhà ở là tình thế tiến thoái lưỡng nan của Evergrande.
Nợ đối tác xây dựng và nhà cung cấp
Vào tháng 8, công ty xây dựng được ký hợp đồng xây dựng thành phố du lịch văn hóa Evergrande’s Taicang ở Nam Thông, tỉnh Giang Tô, đã thông báo dừng dự án do Evergrande chưa thanh toán các hóa đơn. Công ty Giang Tô Nantong Sanjian Construction Group Co.
Sanjian có các hợp đồng xây dựng khác với Evergrande và các công ty con của nó. Tính đến tháng 9, Evergrande nợ công ty Nantong khoảng 20 tỷ nhân dân tệ.
Tính đến tháng 8 năm 2020, Evergrande có 8.441 công ty “thượng nguồn” và “hạ nguồn” đang làm việc cùng. Nếu dòng tiền của Evergrande dừng lại, hoạt động bình thường của các công ty này sẽ bị gián đoạn, thậm chí một số công ty sẽ phải đối mặt với nguy cơ phá sản.
Tại Ezhou, tỉnh Hồ Bắc, năm dự án của Evergrande đã bị tạm dừng trong hơn một tháng và nó nợ các nhà thầu khoảng 500 triệu nhân dân tệ.
“Việc giao nhà không chỉ liên quan đến hàng trăm nghìn gia đình, mà còn liên quan đến sự ổn định xã hội của địa phương,” một nhân viên ngân hàng cho biết. Cơ quan quản lý nhà ở tỉnh Quảng Đông đang phối hợp với Evergrande và các đối tác xây dựng của nó, cố gắng tiếp tục xây dựng, chủ tịch ngân hàng cho biết.
Evergrande chủ yếu dựa vào thương phiếu để thanh toán cho các đối tác xây dựng và nhà cung cấp. Trong số các khoản thanh toán cho Sanjian, chỉ 8% bằng tiền mặt và phần còn lại bằng thương phiếu.
Ban đầu, các khoản vay thương phiếu chủ yếu là kỳ hạn 6 tháng với lãi suất hàng năm từ 15% -16%/năm. Bây giờ hầu hết đều có lãi suất hơn 20%. Những người nắm giữ thương phiếu như vậy có thể bán các tờ tiền với giá chiết khấu để huy động tiền mặt. Trong năm 2017–18, tỷ lệ chiết khấu thương phiếu Evergrande có thể lên 15% –20%. Kể từ tháng 5 năm 2021, một vài tờ “tiền” Evergrande vẫn có thể bán được đã được chiết khấu tới 55%, theo một người quen thuộc với các giao dịch như vậy.
Đối với các nhà cung cấp vừa và nhỏ, việc nắm giữ một lượng lớn “tiền giấy” Evergrande quá hạn là một gánh nặng quá lớn. Trong những tháng gần đây, một số nhà cung cấp đã kiện Evergrande vì vi phạm hợp đồng nhưng họ thường giải quyết ổn thỏa. Một luật sư đại diện cho Evergrande trong các vụ án liên quan nói với Caixin rằng nhiều nguyên đơn đã chọn thương lượng với Evergrande trong khi đấu tranh tại tòa.
Evergrande cũng cung cấp một lựa chọn “dùng tài sản trả nợ” cho những người nắm giữ thương phiếu của mình. Công ty cho biết họ đang đàm phán với các nhà cung cấp và nhà thầu xây dựng để trì hoãn việc thanh toán hoặc bù đắp nợ bằng tài sản. Từ ngày 1 tháng 7 đến ngày 27 tháng 8, Evergrande đã bán tài sản cho các nhà cung cấp và nhà thầu để bù đắp khoản nợ tổng cộng 25 tỷ nhân dân tệ.
Bán tài sản nhưng không bán đất
Trong khi đó, Evergrande đã giảm bớt tài sản của mình để huy động tiền mặt. Tài sản lớn nhất của nó là quỹ đất đai. Tính đến 30 tháng 6, nó có 778 dự án đất dự trữ với tổng diện tích sàn quy hoạch là 214 triệu mét vuông và giá trị ban đầu là 456,8 tỷ nhân dân tệ. Ngoài ra, nó có 146 dự án tái phát triển đô thị.
Trong ba tháng qua, Evergrande đã đàm phán với China Overseas Land and Investment Ltd., China Vanke Co. Ltd. và China Jinmao Holdings Group Ltd. để có thể bán tài sản. Các SASAC của Thâm Quyến và Quảng Châu đã sắp xếp cho một số doanh nghiệp nhà nước tiến hành thẩm định về các dự án tái phát triển đô thị của Evergrande, một người thân cận với vấn đề này cho biết. Evergrande đã tiếp cận mọi người mua có thể có trên thị trường, người này cho biết.
Tuy nhiên, không có giao dịch nào đạt được. Một số nhà phát triển bất động sản có liên hệ với Evergrande nói với Caixin rằng mặc dù một số dự án của Evergrande nhìn bề ngoài có vẻ tốt, nhưng có những quyền chủ nợ phức tạp khiến họ khó định đoạt.
Một số bên mua tiềm năng cho biết họ có thể xem xét một vụ mua lại nợ đổi bằng tài sản, nhưng Evergrande đã miễn cưỡng không bán lỗ, Caixin cho biết.
Tại cuộc họp nhân viên khẩn cấp ngày 10 tháng 9, tổng giám đốc quản lý tài sản Du cho biết trong một bài phát biểu rằng phần lớn quỹ đất của Evergrande không phải để bán, phản ánh vị thế của ông chủ, người sáng lập và Chủ tịch Xu Jiayin.
Du nói: “Ở Trung Quốc, dự trữ đất đai là tài sản quý giá nhất. “Đây là tài sản lớn nhất và là phương sách cuối cùng của Evergrande.
“Ví dụ, đối với một thửa đất, chi phí mua lại của Evergrande là 1 tỷ nhân dân tệ, và bản thân khu đất trị giá 2 tỷ nhân dân tệ, nhưng người mua có thể chỉ đưa ra 300 triệu nhân dân tệ,” Du nói. “Nếu bán thua lỗ, chúng tôi sẽ không còn vốn để vực dậy”.
Về phần mình, Xu khẳng định Evergrande có thể trả tất cả các khoản nợ và lãi miễn là nó biến đất thành nhà và bán chúng.
Nhưng ngay cả khi Evergrande có thể nhanh chóng bán nhà của mình, doanh thu sẽ không đủ để trả nợ. Khả năng mà Evergrande không thể trả lãi đến hạn trong quý thứ ba là 99,99%, theo ước tính của một chủ ngân hàng có hàng tỷ nhân dân tệ cho vay đối với công ty.
Tính đến cuối tháng 6, Evergrande có tổng tài sản 2,38 nghìn tỷ nhân dân tệ và tổng nợ phải trả là 1,97 nghìn tỷ nhân dân tệ. Trong số gần 2 nghìn tỷ nhân dân tệ nợ, khoản nợ phải trả lãi là 571,7 tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 145 tỷ nhân dân tệ so với cuối năm 2020. Việc giảm nợ phải trả lãi chủ yếu là do các khoản trả chậm cho nhà cung cấp.
Ngoài khoản nợ phải trả lãi 571,7 tỷ nhân dân tệ trên sổ sách của mình, không có gì bí mật khi các nhà phát triển như Evergrande có khoản nợ ngoại bảng khổng lồ. Nhưng số tiền tại Evergrande không được biết.
Trong giai đoạn đầu của các dự án, các chủ đầu tư cần đầu tư rất nhiều tiền, điều này có thể làm tăng đáng kể khoản nợ trên bảng cân đối kế toán. Các công ty thường đưa các khoản nợ này ra khỏi bảng cân đối kế toán của họ thông qua nhiều cách khác nhau. Sau khi thu tiền bán trước dự án, hoặc thậm chí sau khi dòng tiền của dự án chuyển sang dương, các khoản nợ này sẽ được hợp nhất vào bảng cân đối kế toán dưới hình thức chuyển nhượng vốn chủ sở hữu, theo một người trong ngành bất động sản cho biết.
Ví dụ, 40 tỷ nhân dân tệ của quỹ mua lại dự án của Evergrande vay được từ Ngân hàng Citic Trung Quốc đã được đầu tư vào nhiều dự án. Trong số đó, 10,7 tỷ nhân dân tệ đã được Công ty TNHH Công nghiệp Liangyang Thâm Quyến sử dụng để mua lại Công ty TNHH Đầu tư Duoji Thâm Quyến. Vì Evergrande không có mối quan hệ sở hữu cổ phần (đủ lớn) với hai công ty nên khoản mục này không bắt buộc phải được hợp nhất vào báo cáo tài chính của Evergrande. Evergrande đã sử dụng các quỹ đòn bẩy để mua cổ phần trong 10 dự án và không có dự án nào trong số đó được đưa vào báo cáo tài chính của mình, bản cáo bạch của Chaoshoubao cho thấy.
Evergrande đã bán vốn cổ phần tại các công ty con cho các nhà đầu tư chiến lược và hứa sẽ mua lại cổ phần nếu không thể đạt được một số mốc nhất định trong tương lai. Việc bán vốn chủ sở hữu như vậy cũng thực sự là một hình thức đi vay. Vào tháng 3, Evergrande đã bán cổ phần trong nền tảng bán xe hơi và nhà trực tuyến Fangchebao với giá 16,4 tỷ đô la Hồng Kông (2,1 tỷ đô la) trước khi đơn vị này lên kế hoạch bán cổ phần tại Mỹ. Nếu đơn vị bán hàng trực tuyến không hoàn thành đợt chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng trên Nasdaq hoặc bất kỳ sàn giao dịch chứng khoán nào khác trong vòng 12 tháng sau khi hoàn thành việc bán cổ phần, đơn vị đó phải mua lại cổ phiếu với mức phí premium 15%.
Các khoản nợ ẩn của Evergrande cũng bao gồm các khoản chưa thanh toán để mua cổ phần. Hàng chục công ty bất động sản nhỏ đã kiện Evergrande yêu cầu hủy bỏ các thỏa thuận mua bán cổ phần của họ với công ty vì Evergrande không thanh toán cho họ. Họ là đối tác của Evergrande trong các dự án phát triển địa phương. Evergrande thường trả cho họ 30% cổ phần nhưng từ chối trả phần còn lại ngay cả khi dự án đã hoàn thành, theo các vụ kiện. Luật sư của nguyên đơn nói với Caixin rằng các công ty con trong dự án của Evergrande không muốn gây khó dễ với các đối tác địa phương, nhưng họ không có tiền để trả vì doanh thu từ các dự án đã được chuyển cho công ty mẹ.
Tổng cộng 49 công ty con địa phương do Evergrande sở hữu hoàn toàn đã bị kiện kể từ tháng 4, theo Tianyancha, một cơ sở dữ liệu về thông tin công ty công khai.
Evergrande cũng nợ một số chính quyền địa phương phí chuyển nhượng đất đai. Khoảng 20 công ty liên kết của Evergrande vẫn chưa thực hiện thanh toán cho chính quyền thành phố Lan Châu, thủ phủ của tỉnh Cam Túc Tây Bắc Trung Quốc, theo danh sách 41 công ty như vậy được ban hành vào tháng 7 bởi sở tài nguyên môi trường của thành phố.
Một vụ vỡ nợ tiềm ẩn của Evergrande có thể lan sang các thị trường bên ngoài Trung Quốc vì nó có các khoản nợ khổng lồ thông qua trái phiếu nước ngoài lãi suất cao. Một số trái phiếu nước ngoài của họ có lãi suất cao tới 15%/năm, một người thân cận với thị trường vốn Hồng Kông cho biết. UBS ước tính rằng 19 tỷ đô la nợ phải trả của Evergrande được tạo thành từ các trái phiếu nước ngoài chưa thanh toán.
Evergrande đã điên cuồng bán bất động sản giảm giá trong năm nay. Vào cuối tháng 5, họ đã giảm giá cho một số người mua nhà từ 30% đến 40% nếu họ thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt, nhân viên của công ty nói với Caixin.
Trong nửa đầu năm, công ty đã báo cáo doanh thu theo hợp đồng là 356 tỷ nhân dân tệ, cao hơn một chút so với mức 349 tỷ nhân dân tệ của cùng kỳ năm ngoái. Giá bán bình quân 6 tháng đầu năm giảm 11,2%. Trong khi đó, các khoản phải trả tăng 14,7% lên 951 tỷ nhân dân tệ, và chi phí bán hàng và tiếp thị tăng 30% lên 17,8 tỷ nhân dân tệ. Để đối phó với môi trường thị trường, công ty đã tăng hoa hồng bán hàng và chi phí tiếp thị, công ty cho biết.
So với các đối thủ cạnh tranh, Evergrande có chi phí vốn và nhân lực cao hơn nhưng giá bán lại thấp hơn, một người tham gia trong ngành cho biết. “Làm thế nào nó có thể kiếm tiền?” ông ấy nói.
Nhà phát triển bất động sản đã báo cáo lợi nhuận giảm 29% trong nửa đầu năm. Lợi nhuận 10,5 tỷ nhân dân tệ của nó chủ yếu phản ánh khoản lãi 18,5 tỷ nhân dân tệ từ việc bán một số cổ phiếu và nắm giữ cổ phiếu trên thị trường trong đơn vị internet Henten Networks. Nó đã báo cáo khoản lỗ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cốt lõi là 4 tỷ nhân dân tệ.
Tỷ lệ nợ cực cao, chi phí tài chính cao và sự chậm trễ liên tục trong thanh toán cho các nhà cung cấp, đối tác và chính quyền địa phương cho thấy thanh khoản của Evergrande luôn eo hẹp, nhưng mặt khác, thực tế là nó đã tồn tại nhiều năm theo mô hình này cho thấy rằng nó đã luôn có thể tạo ra tiền, một nhà đầu tư kỳ cựu cho biết.
Bây giờ mọi người đang xem liệu họ có thể né được làn đạn một lần nữa hay không.
(Zhang Yuzhe đã đóng góp vào báo cáo này.)